بررسی مولفه های تاثیرگذار در قیمت آپارتمان؛

قیمت مسکن تا پایان سال چه میزان رشد خواهد کرد؟

 پیش بینی و تحلیل درصد نوسانات قیمت مسکن در وضعیت فعلی اقتصاد کمی دشوار است. اما با نگاهی به مولفه های تاثیرگذار در قیمت مسکن و تطبیق آن با شرایط آتی اقتصاد کشور، می توانیم دید کافی از میزان رشد و کاهش احتمالی قیمت ها را، در ماه-های پایانی سال 99 داشته باشیم.

در ابتدا می توان این پارامترها را در دو بخش کلان و خرد دسته بندی کرد. به طور حتم باید اقتصادمسکن را با نگاه بلندمدت دید و همین صحه ای است بر این ادعا که مولفه های کلان موثر دراقتصاد مسکن، بازیگران اصلی قیمت گذاری هستند و با بررسی این پارامترها، می توان واکنش بازار مسکن را در شرایط اقتصادی پیش رو، شناسایی کرد. در این گزارش سعی داریم مهمترین پارامترهای تاثیرگذار در قیمت آپارتمان را مرور کنیم. 

میزان تولید و تقاضای مصرفی در بازار مسکن

اقتصاد آشفته و ناپایدار، تورم سنگین را به همراه دارد و تورم، افزایش قیمت در کالاهای اساسی و مواد اولیه را به وجود می آورد و در نهایت کاهش تولید درکشور روی می دهد. مسکن نیز نوعی کالا است که اگر نگاه مصرفی به آن می شد و اینچنین در عمق رکود فرونمی رفت، یکی از بهترین حوزه ها برای تحرک اشتغال و وزنه سنگینی برای افزایش تولید داخلی به شمار می رفت.

منتها شوربختانه مدتهاست در کنار مشکلات تامین مالی برای خرید زمین و آغاز پروژه، گران شدن نهاده های ساختمانی از جمله فولاد و سیمان، این بخش را کم تحرک تر کرده و تولید مسکن بیش از پیش کاهش یافته است. در نتیجه، عرضه ازتقاضا جا ماند و به این صورت قیمت خانه افزایش پیداکرد. 

لازم به ذکر است وزارت راه و شهرسازی، بارها تقاضای مصرفی خرید خانه را سالیانه 1 میلیون و 200 واحد اعلام کرده است. این میزان در صورت رسیدن وسع مالی مردم برای خرید و استقبال سرمایه گذاران برای ساخت وساز، می تواند یک موتور محرک قوی برای اقتصاد کشور باشد. اما طولانی شدن مدت رکود در صنعت ساختمان و کاهش تولید، میزان تقاضا را افزایش داد و همزمان با این امر، کم شدن توان خرید مردم به واسطه تحریم ها، شیوع همه گیری ویروس کرونا و... همراه شد.

گفتنی است پایان سال 99 زمانی است که بخش عمده ای از 1 میلیون و 400 هزار واحد ساخته شده در قالب طرح اقدام ملی مسکن وارد بازار مصرف می شود. در کنار این واحدها، تسهیلات و بسترهای تامین مالی از طریق بازارسرمایه برای خرید ملک، کمی سمت عرضه و تقاضا را تقویت می کند. این امر باعث می شود قیمت آپارتمان در تهران به سمت تعادل در عرضه و  تقاضا پیش رود و در نهایت ثبات قیمت را در ماه های پایانی سال و ابتدای سال آینده شاهد خواهیم بود.

قیمت نهاده های ساختمانی 

دبیر انجمن سیمان چندی پیش از افزایش قیمت سیمان خبر داد و این امر واکنش انبوه سازان را به همراه داشت. زیرا در شرایط فعلی هرچه سیاست های تشویقی برای افزایش ساخت و ساز بیشتر شود، شدت رکود را کم کرده و تولید را افزایش می دهیم. گفتنی است سایر نهاده های ساختمانی نیز از سال 98 تاکنون روند افزایشی را در قیمت ها تجربه کرده اند و دیگر بازار کشش افزایش قیمت را ندارد. در صورتی که تعدیل قیمت در کالاهای اساسی همچون فلزات و سیمان نداشته باشیم، سازندگان مجبور به بالا بردن قیمت  آپارتمان خواهند شد. 

این در حالیست که بخش عمده ای از مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می شود و این کالاها نباید اینچنین با نرخ ارز افزایش داشته باشند. همانطور که ذکر شد، مصالح ساختمانی همراه با سونامی تورم و افزایش نرخ ارز در سال گذشته، رشد خود را تجربه کرده و با تثبیت نرخ ارز، می توان امید داشت پایان سال 99 آرامش نسبی در نرخ مصالح و در نهایت قیمت مسکن روی -دهد. 

نقش سفته بازان در مرحله فروش و افزایش قیمت

این روزها که (وزارت راه و شهرسازی) میانگین قیمت آپارتمان در تهران را، 21 میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده، باید برای فروش یا خرید آپارتمان در تهران و کلانشهرها حساسیتی بیش از گذشته داشته باشیم. چرا که برای خرید یک واحد آپارتمان 50 متری در مرکز شهر، بیش از 1 میلیارد تومان پول نیاز است. حال خانه های 200 متر به بالا در مناطق 1 تا 3 تهران را در نظر بگیرید که چه مبالغ زیادی برای فروش یا خرید آنها هزینه می شود. 

در نتیجه مشاور املاک معتبر و معتمد در این شرایط می تواند سود و زیان بسیاری به همراه داشته باشد. چراکه با بزرگنمایی معایب یا مزایای مثبت یک واحد، می تواند بیش از صدها میلیون تومان ارزش خانه را افزایش یا کاهش دهد. در نتیجه نظارت بر عملکرد صحیح مشاورین املاک، در کنترل قیمت گذاری نقش مهمی ایفا می کند. فلذا نقش بسیار مهم مشاورین املاک در بازار مسکن، کاملا مشهود است و یکی از مهمترین مولفه های کنترل قیمت مسکن، انتخاب یک مشاور املاک معتمد و متخصص است.

نقش تکنولوژی در اقتصاد مسکن

تکنولوژی و قدرت بهره برداری از کلان داده ها، این امکان را به ما می دهد تا فرصت انتخاب مشاور املاک معتبر، برای فروش یا خرید آپارتمان در تهران را به راحتی در اختیار داشته باشیم. این توانایی را مجموعه ای دانش بنیان به نام اینپین به بازار املاک اضافه کرده و این فرصت را در اختیار مردم گذاشته تا به آسانی به مشاورین املاک اعتماد کنند و ملک خود را به شخصی که تخصص این کار را دارد، بسپارند. 

به این صورت مشاورین املاک فعال در هر محله، مشخصات و جزئیات نوع فعالیت خود را در سامانه اینپین ثبت می کنند و به این صورت، متقاضی فروش خانه، در بین مشاورینی که به صورت تخصصی فایل های مشابه ملک مورد نظر را معامله کرده اند، انتخاب خود را انجام داده و ملک خود را به آنها می سپارد. در نهایت مشاور با تجربه، مشخصات واقعی ملک را بدون بزرگنمایی وارد سامانه می کند و متقاضی پس از جستجو و انتخاب خانه مورد نظر، با اعتماد کامل وارد پروسه بازدید حضوری و انجام معامله می-شود. 

این بستر علاوه بر ایجاد شفافیت در معاملات، جلوی قیمت گذاری سوداگرانه ملک، توسط اشخاصی که با عنوان مشاور فعالیت می کنند را می گیرد. چرا که مشاور معتبر که سالها قصد فعالیت در یک محله را دارد به انجام یک معامله منطقی و پشتوانه دار فکر می کند تا با تعدد مشتریان راضی، در بلندمدت منافع مالی بیشتری کسب کند. این رضایت نیز با انجام یک معامله دوسر برد، از دوسمت فروشنده و خریدار اتفاق می افتد. 

برای استفاده از این سامانه و دریافت مهمترین اطلاعات ملکی، کافی است کلمه inpin را در موتور جستجوی خود وارد کرده و از طریق درگاه های مختلف دریافت برنامه، اپلیکیشن اینپین را دریافت و یا از طریق سایت وارد این سامانه شوید. همچنین جهت کسب اطلاعات در مورد نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان به مجله اینپین مراجعه کنید.

 قیمت زمین 

می توان قیمت بالای زمین در بیشتر مناطق شهری را یکی از مهمترین بخش های تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی دانست. در حال حاضر نیز یکی از پررنگ ترین قسمت ها همین تامین زمین مناسب و خرید آن برای شروع کار است؛ اما نمی توان مهمترین دلیل افزایش قیمت آپارتمان را تنها به زمین نسبت داد. همانطور که گفته شد در حال حاضر قیمت نهاده های ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی به اندازه قیمت زمین در قیمت نهایی تاثیر گذار است.

حال که وزارت راه و شهرسازی واگذاری زمین های خود و سازمان های زیر مجموعه را در دستور کار قرار داده؛ و در کنار آن بخشی از طرح اقدام ملی مسکن را اعطای تسهیلات به دارندگان زمین در نظر گرفته، می توان امید داشت پایان سال 99 که در این زمین ها واحدهای مسکونی ساخته می شود و تاحدودی عرضه را افزایش می دهد، به کند شدن شیب صعود قیمت مسکن کمک شایانی کند.